Velika analiza: Počele su padati cijene nekretnina u svijetu

Prošle godine je rast cijena bio dosta izražen, 8.4 posto na razini cijele EU i 7.3 posto u Hrvatskoj, u odnosu na 2020. Hrvatska je od 2009. do 2015. imala svake godine pad cijena, tek 2016. se bilježi blagi rast od 0.6 posto, a 2018., 2019. i 2020. rast je veći od prosjeka EU.

Najnoviji podaci pokazuju usporavanja rasta cijena u članicama EU, a neke države već bilježe pad. Ali svaka država ima svoje specifičnosti i to stvara razlike u trendovima kretanja cijena. Međutim, gledajući dugogodišnje kretanje u svim članicama EU, može se primijetiti da trendovi rasta/pada cijena koreliraju među državama.

Švicarska banka UBS je u svojoj analizi prenapuhanosti cijena zaključila da u velikom broju velikih svjetskih urbanih središta rast cijena nekretnina više nije održiv, i da se u većini stvorio tzv. "nekretninski balon". Nekretnine su manje priuštive nego prije pandemije, a najveći rizik pucanja nekretninskog balona je u gradovina Europe, Kanade i istočne Azije (Hong Kong i Tokio).

U EU su cijene strelovito rasle zadnjih nekoliko godina, a Hrvatska je čak imala manji rast od većine članica. Najviše su od 2015. do 2021. cijene rasle u Mađarskoj (100.04 posto), Češkoj (84.20 posto), Luksemburgu (72.15 posto) i Portugalu (68.4 posto). Uspoređujući s tim državama, rast cijena od 40 posto u Hrvatskoj ne izgleda toliko alarmantno.

U drugom kvartalu ove godine (travanj, svibanj, lipanj) rast na razini EU bio je manji u odnosu na isto razdoblje prošle godine nego u prvom kvartalu (siječanj, veljača, ožujak), 9.3 umjesto 9.8. To nije dokaz da su cijene počele padati već tada, ali je dokaz usporavanja rasta cijena.

No postoje znakovi da rast cijena ne samo usporava nego se i preokreće u suprotnom smjeru. U Švedskoj su cijene već počele padati u drugom kvartalu, a samo u lipnju su se smanjile za 3.8 posto. To je najveći mjesečni pad od 2008.

Švedska središnja banka Riksbank također podiže kamatne stope da bi se borila protiv inflacije, što dovodi i do rasta kamata na hipotekarne kredite. Uz to zbog inflacije padaju realne plaće, a konačni efekt je taj da potražnja za nekretninama pada. Predviđa se pad cijena nekretnina od najmanje 10 posto kroz sljedeću godinu.

Prema analizi kreditne agencije Moody`s, tržište nekretnina u Njemačkoj se također nalazi na prekretnici. Nakon velikog rasta prva četiri mjeseca u svibnju cijene padaju. U mjesecima nakon svibnja se još uvijek bilježi rast, ali podaci s tržišta pokazuju znakove usporavanja.

Iako su ukupno cijene u rujnu narasle, taj rast se može zahvaliti samo novogradnji. Cijene starijih nekretnina su u padu kontinuirano od svibnja. Broj izdanih građevinskih dozvola je prestao rasti. Stanje u gradovima je još teže, a tražene cijene oštro padaju.Prema ranije spomenutoj analizi švicarske banke UBS, upravo gradovi u Njemačkoj imaju najveći rizik od pucanja nekretninskog balona tj. oštrog pada cijena.

Indeks STOXX Europe 600 Real Estate, koji prati cijene dionica najvećih kompanija iz nekretninskog sektora u Europi, u padu je od 45 posto od početka godine. 34.6 posto indeksa se odnosi na Ujedinjeno Kraljevstvo, 18 posto na Njemačku, 12.8 posto na Švedsku, 11.2 posto na Francusku, 10.6 posto na Švicarsku itd. Najveći je to pad tog indeksa od krize 2008.-2009. i daleko veći od STOXX-a Europe 600 koji mjeri sve dionice.

Tvrtka za nekretnine Meilleurs Agents iz Francuske je objavila podatke koji pokazuju da su cijene nekretnina u Parizu pale za 1.2 posto u zadnjih godinu dana. Francuski list Le Monde je još u kolovozu analizirao razloge usporavanja rasta cijena u Europi, a od tada se stanje dodatno pogoršalo.

Pad cijena traje već nekoliko mjeseci u Australiji i Novom Zelandu, i trenutnu su za više od 10 posto manje nego prošle godine. U Kanadi su cijene nekretnina od veljače ove godine pale za 8 posto. 

Počele padati cijene nekretnina u SAD-u

Podaci pokazuju da cijene stambenih nekretnina u SAD-u padaju od srpnja. Prema indeksu koji mjeri cijene u 20 gradova diljem SAD-a, zabilježen je pad u 15 od 20 gradova, u prosjeku 2.3 posto. To je najveći pad mjesečnih cijena od 2011. Cijene su još uvijek veće nego prošle godine, ali bi razlika bez pada u srpnju bila 18.1 posto umjesto 15.8 posto.

Rast cijena nekretnina tijekom pandemije i rast kamatnih stopa hipotekarnih kredita za kupnju novih stambenih nekretnina su doveli do toga da je prosječna rata otplate takvih kredita u SAD-u narasla s 900 dolara, kolika je bila početkom pandemije, na više od 1600 dolara u kolovozu ove godine. To je porast od 77.8 posto, rezultat kombinacije rasta prosječne cijene nekretnina i rasta kamatnih stopa, i ozbiljno podsjeća na nastajanje nekretninskog balona.

Kamata na 30-godišnji kredit za kupnju stambene nekretnine se povećala na više od 7 posto, dok je još u siječnju ove godine bila manja od 4 posto. Razlog je to što središnja banka SAD-a (FED) podiže referentne kamatne stope da bi se borila protiv inflacije. Zbog toga i komercijalne banke podižu svoje kamatne stope prema građanima i kompanijama, pa su krediti skuplji. To je i smisao politike podizanja referentnih kamatnih stopa koju provode središnje banke, da se smanji kreditiranje potrošnje građana i kompanija.

Procjene za 2023. se kreću od blagog rasta cijena za 1-2 posto, preko nepromijenjenih cijena, do pada cijena od 5 do 10 posto. Jedno je zajedničko svim prognozama, a to je da su sve smanjile svoja očekivanja za rast cijena nekretnina u 2023. od početka ove godine.

U Kini se pokušava spriječiti potpuni kolaps nekretninskog sektora

O tome koliki problemi postoje u nekretninskom sektoru Kine dovoljno govori informacija da država planira uspostaviti fond vrijedan 44 milijarde dolara s ciljem spašavanja kompanija. Sredstva će se koristiti za kupnju nedovršenih nekretninskih projekata, čije će se završavanje financirati, a potom će uslijediti iznajmljivanje.

Procjenjuje se da je više od 220 projekata u 80 gradova diljem Kine nedovršeno, a za mnoge od njih je upitno mogu li uopće biti dovršeni bez intervencije države. Regulatorna komisija Kine za bankarstvo i osiguranje već je apelirala na banke i druge financijske institucije da olabave uvjete za kredite kako bi se pomoglo nekretninskom sektoru da završi projekte. Banke trebaju surađivati s lokalnim vlastima da bi se omogućila dodatna likvidnost nekretninskom sektoru.

Neke od najvećih nekretninskih kompanija u Kini, kao što su Evergrande, Sunac, Fantasia, Shimao i CIFI Holdings, u velikim su financijskim problemima i ne mogu vraćati dugove. U isto vrijeme mnogi projekti stoje nedovršeni te građani koji su ih kupili ne mogu useliti u svoje nekretnine. Većina stanova u Kini se proda prije gradnje, čime kompanije u principu i financiraju projekte. Njihovo kašnjenje je dovelo do toga da mnogi diljem Kine odbijaju vraćati rate kredita bankama.

Neke kompanije još nisu objavile financijske rezultate, dionice im više nisu izlistane na burzi i rasprodaju dijelove da bi podmirile dugove. Cijene novoizgrađenih nekretnina u 70 najvećih gradova Kine padaju posljednjih 12 mjeseci, a u kolovozu 2022. su bile 2.1 posto niže nego u istom mjesecu 2021.

Nekoliko je razloga za pad cijena nekretnina, koji je negdje već počeo, a negdje tek na početku. Prvi razlog je jednostavno taj što dolazi kriza i samim time pada potražnja za nekretninama. Drugi razlog je inflacija, kroz smanjivanje realnih plaća, ali primarno zbog rasta kamata na kredite.

Kamate rastu zbog toga što se središnje banke bore protiv inflacije podizanjem referentnih kamatnih stopa, što dovodi do rasta kamatnih stopa na kredite koje komercijalne banke daju građanima i kompanijama, a to poskupljuje zaduživanje za kupnju nekretnine.

Index.hr